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2018房地产行业发展前景分析

  治理房地产市场乱象专项行动将于下月启动,下半年楼市调控继续从严楼市调控将延续“因城施策”基调,升级调控措施的城市数量料增加。

  下半年,市场成交增速可能是下行状态,但下行趋势或较上半年更温和一些,主要原因在于一、二线城市商品房的供给可能会逐步改善。目前商品房新房供给受制于预售证发放速度,但从第二季度开始,预售证管控有放松迹象,相对来说推盘量会相应增长。

  全国房地产开发投资增速情况

  据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示,2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

  2017-2018年5月全国房地产开发投资增速情况

  

2017-2018年5月全国房地产开发投资增速情况

 

  数据来源:前瞻产业研究院整理

  预计下半年房地产投资增速将保持在‘零增长区间’。受前端销售及资金环境严峻的制约,房企投资增速仍在下降。从目前融资环境看,下半年投资增速下行的速度会比上半年更快。

  核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强

  目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强,同期部分城市首套房贷款折扣取消,利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等,削弱了贷款买房人群购买力,而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低,但区域房价上升致使当地人群购买力下降,房地产销售同比高增速难以持续。预计2018年全年商品房销售同比增速约为-2%。

  下半年楼市调控将继续呈现收紧态势

  2018年1月至5月,全国各地出台房地产调控政策达159次。近期,多地开始暂停向企事业单位及其他机构销售住房。专家预计,下半年楼市调控将继续呈现收紧态势,调控精准性将进一步提高。

  对于前期已实施较为严格调控的一线和部分热点二线城市,政策将保持定力和压力;对于本轮房价上涨过快的部分二三线城市,将强化地方政府主体责任。此外,监管部门将大力整顿和规范市场秩序,治理一二手房价格“倒挂”现象。

  未来长效机制需尤其关注对平衡的把握,特别是在土地供给方面。考虑到租购并举,土地供给或将起到风向标的作用。另外,在发展政策性住房时,也需要一个过渡期,在这个过渡期内商品房市场仍然是一个非常重要的市场。

  房企将加快资金周转

  在房企融资较难的情况下,高周转成为行业共识。要做好高周转,就要抓好销售回款,因为回款速度快慢会导致较大的利润差异;要加快交房,给客户的承诺要兑现,并尽快形成结转的利润。

  预计下半年房企融资环境仍不乐观,银行贷款、债券融资、房地产信托将维持从紧态势,且融资成本会不断提高。因此,加快周转,现金为王是不少房企特别是中小房企的必然选择。

  在区域布局上,下半年房企发展战略仍应坚持三、四线城市下沉战略。2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三、四线城市的贡献。从绝对数量来看,三、四线城市的成交面积始终高于一、二线城市,且两者之间的差距自2016年以来有所扩大。

  房企对于三、四线城市的布局应该有所收缩。部分三、四线城市楼市的“高点”已过,未来房企拿地会存在风险。房企集中度将显著提高,排名在二十名以后的房企日子会较为“难过”,房企分化格局将进一步凸显。


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